Casa: nuovi indirizzi per abitare in Lombardia

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Ecco la sintesi del workshop che si è svolto sui temi dell'abitare in Regione Lombardia nell'ambito della iniziativa dialoghi per la Lombardia.
Il problema della casa, per la sua particolare complessità richiede da parte delle istituzioni, e nello specifico della regione Lombardia, politiche pubbliche innovative, capaci di cogliere le novità e i cambiamenti che si sono verificati in questi anni.
Infatti, la crisi economica ha ulteriormente acuito il fabbisogno abitativo, il quale presenta caratteristiche diverse: alle persone che possono accedere solo al canone sociale, si affianca una fascia intermedia rappresentata da giovani coppie, lavoratori dipendenti, lavoratori temporanei, studenti fuori sede, familiari di persone ricoverate in strutture sanitarie lombarde, immigrati regolari residenti in Italia, famiglie a basso reddito che, avendo difficoltà a trovare un alloggio in proprietà o in affitto a costi accessibili sul mercato, hanno bisogno che le istituzioni creino loro opportunità.
Rispetto a questa nuova realtà che si è determinata, sono intervenuti due fatti significativi: lo Stato ha esteso il concetto di edilizia sociale anche all’edilizia convenzionata; e la regione Lombardia ha approvato un nuovo regolamento sull’edilizia residenziale pubblica che alza il tetto al di sotto del quale si può accedere all’edilizia residenziale pubblica.

E’ impensabile, soprattutto con l’attuale crisi economica, di fronte ai mutamenti sociali e del mercato del lavoro e se si vogliono affrontare le nuove tipologie di domanda abitativa, la riproposizione delle politiche abitative basate sull’acquisto, che hanno prevalso negli ultimi decenni. Le dinamiche dell’attuale società richiedono sempre più case in affitto. Si impone, quindi, ulteriormente l’esigenza di politiche sociali (housing sociale) finalizzate a favorire l’accesso ad alloggi e servizi a coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato sia per ragioni economiche, sia per l’assenza di un’offerta adeguata, incrementando principalmente l’offerta in affitto a canone contenuto nelle sue diverse articolazioni. Il vecchio modello di intervento pubblico non è riproponibile per ragioni diverse (non più contributi GESCAL), mentre servono politiche che coinvolgano tutti i soggetti pubblici e privati, che operano nell’edilizia sociale.

Pertanto, le politiche abitative dovrebbero ispirarsi ad obiettivi non congiunturali o di esclusiva spesa pubblica, ma strutturali ed in grado di motivare concretamente il protagonismo pubblico-privato nella trasformazione urbana complessa (residenza ed altre funzioni) attraverso forme di cofinanziamento capaci di fare da calmieratore sul mercato dei prezzi e di determinare un effetto moltiplicatore di investimento delle risorse, volte principalmente, come si è detto, alla realizzazione di alloggi in affitto a canoni ridotti in nuovi programmi residenziali che favoriscano un adeguato mix sociale, etnico e generazionale tra gli abitanti in modo da evitare gli effetti di ghettizzazione.

Sulla questione dell’abitare la regione Lombardia ha un potere forte, soprattutto considerando che oggi le risorse economiche pubbliche, di cui per molto tempo si è potuto beneficiare, non ci sono più o si sono ridotte in maniera drastica. Basti rilevare che quest’anno la Regione riuscirà a predisporre un Piano Triennale per l’Edilizia Residenziale Pubblica (PRERP) contando su 150 milioni di euro, mentre solo due trienni fa la disponibilità dei trasferimenti del Governo per l’edilizia residenziale pubblica ammontavano a un miliardo e mezzo di euro.

Una risposta alle nuove peculiarità del problema casa, sarebbe potuta derivare dalla Legge Regionale 4/2012 (il cosiddetto Piano Casa 2), attraverso il recupero, con premio volumetrico, del patrimonio pubblico e privato per destinarlo ad edilizia sociale, come inizialmente era previsto.

Ma in fase di discussione e approvazione della legge, la maggioranza ha riservato tale possibilità solo ai Comuni a grande fabbisogno abitativo. Inoltre, solo grazie all’impegno del Gruppo Consigliare PD, si è ottenuta per la città di Milano la possibilità di cambiare destinazione d’uso, in residenziale, agli uffici inutilizzati di terziario, che attualmente corrispondono ad un volume pari a  30 volte il Grattacielo Pirelli. Per creare nuove opportunità abitative senza consumare altro suolo.

Un aspetto importante che riguarda direttamente la regione Lombardia è il degrado sempre maggiore del patrimonio pubblico, con le inevitabili conseguenze: una diminuzione della qualità della vita per chi abita nelle case popolari, ma anche una progressiva svalutazione del patrimonio pubblico. In questo senso, è fallita la politica della Legge Regionale 27/2007 sui canoni, basata sull’illusione – dal PD denunciata già in fase di approvazione della legge – che, alzando i canoni agli inquilini delle case popolari,  si potessero garantire ai gestori i soldi sufficienti per le manutenzioni straordinarie e per il mantenimento del patrimonio pubblico. Non solo, ma le stesse risorse, sempre a tale obiettivo finalizzate, che sarebbero dovute derivare dalla vendita degli alloggi agli inquilini, si stanno in parte vanificando a causa della crisi economica, che incide sulle possibilità di risparmio delle famiglie e quindi di acquisto, e dei ritardi delle ALER nelle procedure di vendita. Quindi, nell’assenza sostanziale di risorse pubbliche,  occorre prioritariamente concentrare quelle poche disponibili sulla manutenzione straordinaria dei quartieri ERP, accantonando progetti rivolti a varie categorie sociali che, per l’esiguità dell’eventuale contributo, avrebbero il solo effetto di disperdere le risorse.

E’ necessario, inoltre, contrastare fermamente la morosità che non deriva dalle oggettive difficoltà economiche, ma da una concezione culturale del pubblico basata sull’assistenzialismo venato da demagogia. Un impegno perciò a recuperare dalla morosità fondi che potrebbero essere finalizzati a ristrutturare le case, e a promuovere la partecipazione degli inquilini per favorire la socialità e la tutela dello stesso patrimonio pubblico. In questo senso l’attivazione di specifici “programmi di affitto sicuro” in cui gli enti locali si pongano come intermediari tra inquilini e gestori/ proprietari consentirebbe una forte riduzione della morosità e una migliore gestione del patrimonio immobiliare  abitativo. Programmi analoghi sono attivi già da alcuni anni ad esempio a Barcellona e Madrid e stanno facilitando l’incontro tra domanda e offerta abitativa con risultati molto positivi.

Occorre che l’offerta abitativa a costi contenuti sia aumentata. I PGT approvati in regione Lombardia prevedono un raddoppio  degli abitanti nei nostri Comuni. Al di la dei rischi di un abnorme ulteriore consumo di suolo è singolare, considerata l’elevata domanda, che siano assenti previsioni di edilizia sociale. I PGT dovrebbero prevedere, come ha fatto il Comune di Milano, per gli interventi di rilevanza territoriale una quota significativa di edilizia residenziale sociale, e una quota ancora più significativa deve essere garantita negli ambiti di trasformazione con vocazione abitativa, in modo che l’edilizia privata, quella convenzionata e quella sociale siano distribuite equamente su un’area definita, e si ponga attenzione, in particolare per l’edilizia sociale, ad evitare le “brutture” architettoniche del passato, migliorando la qualità estetica degli edifici, che ha un evidente impatto sulla qualità della vita.

Occorre pertanto rivedere la Legge Regionale 12/2005 innanzitutto per superare l’indeterminatezza che impone solo ai Comuni a grande fabbisogno di individuare le risposte in termini di edilizia pubblica, senza che ci sia una chiara determinazione delle quote (che spesso sono irrisorie),  né vincoli che impongano l’offerta di edilizia sociale.

Fondamentale perciò è la collaborazione pubblico-privato per individuare risposte adeguate al bisogno abitativo di case in affitto a condizioni sostenibili, dove l’affitto non incida oltre il 25-30% del reddito. A tal fine, i Comuni devono mettere a disposizione aree pubbliche perché la casa è un servizio sociale; occorre una politica finanziaria regionale che sostenga l’abbattimento degli interessi degli investimenti; è indispensabile che si creino condizioni di fattibilità per i fondi immobiliari locali – il cosiddetto sistema integrato dei fondi immobiliari, introdotto dal Piano casa nazionale e avviato da Cassa Depositi e Prestiti, Fondazioni ed Enti locali – tenendo in particolare presente che la redditività non potrà essere di mercato se si intende effettivamente realizzare l’edilizia sociale.

Considerata la scarsità di finanziamenti pubblici, sia statali che regionali, occorre porre attenzione ai possibili canali europei di finanziamento. Per esempio, nel nuovo piano dell’Unione Europea per il prossimo settennio, delle risorse importanti vengono dedicate alla riqualificazione delle città. Intercettare queste risorse richiede un coordinamento dei territori e quindi anche dei vari soggetti pubblici e privati che potrebbero essere coinvolti.

Sarebbe da considerare la possibilità di destinare le imposte che vengono pagate dalla proprietà edilizia sul patrimonio immobiliare pubblico al finanziamento di piani di edilizia residenziale pubblica e di housing sociale, in modo da ottenere la finalizzazione diretta delle imposte e quindi la possibilità di controllo in sede locale.

Relativamente all’IMU, l’aver introdotto moltiplicatori e coefficienti per determinare le basi imponibili in modo generico, applicandoli sia alle vecchie rendite (in molti casi bassissime), sia indistintamente alle nuove rendite, determina fattori di sperequazione e di iniquità, perché le nuove rendite, attribuite a seguito di revisione oppure di nuovi accatastamenti, sono rendite già aggiornate e se si applicano gli stessi parametri è indubbio che chi si trova nelle condizioni di avere rendite recenti pagherà di più. Occorrerebbe, quindi, differenziare le aliquote, e anche abbassare le aliquote IMU per chi mette gli alloggi in affitto.

Infine, la funzione delle ALER dovrebbe essere rimodulata, specialmente tenendo conto delle potenzialità offerte dall’housing sociale, e la loro riforma, la ridefinizione del ruolo, non può limitarsi solo alla governance, come si è già fatto e come presumibilmente si intende continuare a fare da parte della Regione Lombardia.

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