29 Gennaio 2010
L’EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICAIl provvedimento principale della Regione Lombardia nell’ambito delle politiche per la casa, nelle sue varie articolazioni, sia per la programmazione che per la distribuzione delle risorse è il PRERP.
Il PRERP 2007/2009 ha destinato una quantità di risorse finanziarie (inizialmente 512 milioni di euro, successivamente incrementata da nuove risorse ed economie di gestione a circa 645 milioni di euro, rispetto al miliardo e mezzo stanziato nel triennio precedente) non solo inferiore rispetto al precedente PRERP, ma sicuramente insufficiente, per non dire risibile, rispetto alla domanda di case. Tale dato ha condizionato tutta la legislatura.
I finanziamenti sono stati finalizzati più a sostenere la domanda che ad accrescere l’offerta abitativa sociale nelle sue diverse tipologie (canone sociale, moderato, convenzionato, locazione temporanea).
L’insufficienza delle risorse per l’ERP è resa ancora più evidente se si tiene conto che il fabbisogno abitativo in Lombardia è reso particolarmente drammatico sul versante del mercato dell’affitto, ed in particolare degli alloggi a canone sociale.
La scarsità delle risorse è tanto più grave considerata la situazione di degrado di molti quartieri ERP.
I contratti di quartiere hanno inciso solo su poche realtà anche se è giusto sottolineare come lo stesso piano del Tesoro, sulla base dell’esperienza precedente, abbia positivamente previsto interventi sociali e per la sicurezza, oltre che edilizi.
La ex legge 27/2007 di riforma dei canoni di ERP con i suoi limiti ed incongruenze ha prodotto effetti iniqui sui canoni d’affitto di una parte significativa della popolazione lombarda determinando, in particolare, aumenti consistenti degli affitti che si aggiungono ai costi già elevati dei servizi e del riscaldamento.Una legge che non affronta il problema del degrado degli immobili, della mancanza di sicurezza e dell'abusivismo e, in più, lascia irrisolto il problema dell’insufficienza delle risorse per la qualità dell’abitare e dell’inefficienza della gestione degli alloggi da parte delle ALER.
Una legge che abbiamo contrastato e che resta negativa nonostante si siano ottenuti importanti cambiamenti attraverso una battaglia che ha portato a ridiscutere la legge dopo soli 6 mesi, evitando con l’istituto della decadenza di aprire un nuovo problema sociale, migliorando le norme per la sicurezza e dando la possibilità ad ALER e comuni di abbattere il canone convenzionato fino al 20 e 30% in accordo con i sindacati.
Purtroppo a Milano l’accordo non c’è ancora per le rigidità di Comune e ALER. Anche nel collegato al bilancio 2010, che modificava parzialmente la ex 27/2007, non si è voluto accogliere alcuni emendamenti del PD, a partire da quello che bloccava fino al 2011 gli adeguamenti Istat, che introducevano norme finalizzate a ridurre i costi per le famiglie, in particolare le più deboli, e quelle che hanno subito pesantemente le conseguenze della crisi.
Anche per quanto riguarda la vendita degli alloggi ERP, sono stati respinti alcuni emendamenti che potevano sbloccare la situazione e consentire l’entrata di risorse da reinvestire in manutenzioni straordinarie e in nuove edificazioni tutelando nello stesso tempo, attenuando la norma della mobilità forzosa, gli inquilini non interessati all’acquisto.
E’ necessario rivedere profondamente la ex L.R. 27/2007 sui canoni ERP e sulla valorizzazione e razionalizzazione del patrimonio, intervenendo sul calcolo degli affitti e fare in modo che le risorse non servano a coprire i disavanzi dei bilanci ALER ma siano finalizzati a riqualificare e recuperare il patrimonio pubblico.
Inoltre, è indispensabile una riforma complessiva del Regolamento regionale sugli accessi per correggere le norme che escludono molti di coloro che hanno bisogno violando le stesse finalità sociali dell’ERP.
La riforma delle ALER è consistita essenzialmente in una rivisitazione della governance, senza alcun serio tentativo riformatore.
Infatti, sarebbe stato necessario intervenire sui costi impropri e di rappresentanza, anche attraverso l’introduzione di parametri di efficienza ed economicità nelle gestioni, e più incisivi controlli di gestione;
adottare come suggerito dai sindacati degli inquilini, una carta dei servizi che prevedesse penalità per eventuali gravi inadempienze; prefigurare in maniera meno ambigua un ruolo delle ALER nelle nuove politiche abitative pubbliche, in particolare dell’housing sociale.
Con l’ordine del giorno n. 1688 presentato dal PD e approvato il 25 giugno 2008 nel Consiglio regionale straordinario promosso sempre dal PD sull’edilizia residenziale pubblica e le politiche per la casa, si impegnava il Consiglio, nell’ambito della semplificazione normativa, a predisporre un testo unico delle attuali leggi e norme che riguardano l’Edilizia Residenziale Pubblica.
A seguito dell’ordine del giorno è stato approvato il testo che è diventato il 4 dicembre 2009 legge regionale n. 27. LE POLITICHE PER FAVORIRE L’ACCESSO ALLA CASA
Anche per quanto riguarda il Fondo Sostegno Affitti (FSA), che serve ad aiutare le famiglie che non riescono a pagare l’affitto nel mercato privato, non si è aumentato l’impegno di spesa per il 2010 nonostante la crisi abbia fatto aumentare le richieste.
Infatti, è stato respinto l’emendamento che, in considerazione della crisi economica proponeva di aumentare il FSA da 19,5 milioni a 34, incrementando le risorse sul capitolo casa anziché toglierle da una parte per spostarle su un’altra, come si è fatto nel 2009 in cui si è tolto al fondo per le giovani coppie per aumentare il FSA.
Relativamente ad alcune revisioni della legge urbanistica 12/2005 abbiamo condiviso la possibilità di costruire nei Comuni a forte tensione abitativa case di ERP anche nelle aree a standard destinate a servizi.
L’aver ampliato tale possibilità anche a quelle a verde, invece di incentivare come avevamo proposto il riuso degli immobili dismessi, in particolare quelli destinati ad uffici che sono vuoti (una volumetria equivalente a trenta grattacieli Pirelli) e che potrebbero essere convertiti in residenziali, significa un ulteriore consumo di territorio in realtà già eccessivamente costruite.
Rispetto alla legge regionale n. 129/2009 (Azioni straordinarie per lo sviluppo e la qualificazione del patrimonio urbanistico della Lombardia-il cosidetto Piano casa) sicuramente positivo era l’obiettivo di rendere più dinamico il settore edilizio, di migliorare l’efficienza energetica degli edifici, di reperire risorse per ristrutturare i quartieri popolari, con la condizione ovviamente di destinare il 40% dell’aumento di volumetrie previsto come incentivo anche per la realizzazione di alloggi a canone sociale, ma l’aumento volumetrico non può essere pensato come aumento della già alta densità abitativa degli stessi quartieri popolari, per questo abbiamo sostenuto la necessità di consentire che il premio volumetrico possa essere trasferito su altre aree pubbliche.
Ma ad inficiare la legge restava l’inclusione nel provvedimento di parchi e centri storici, sui quali è certamente possibile intervenire ma con gli strumenti ordinari previsti dai piani di governo del territorio e non attraverso una legge quale la 129/2009 a carattere emergenziale. Inoltre, tale legge pur favorendo il rilancio dell’edilizia lascia però irrisolto il problema di chi non ha casa.
Infatti, le politiche abitative dovrebbero ispirarsi ad obiettivi non congiunturali o di esclusiva spesa pubblica, ma strutturali ed in grado di motivare concretamente il protagonismo pubblico-privato nella trasformazione urbana complessa (residenza ed altre funzioni), attraverso forme di cofinanziamento capaci di fare da calmieratore sul mercato dei prezzi e di determinare un effetto moltiplicatore d’investimento delle risorse volte principalmente alla realizzazione di alloggi in affitto a canoni contenuti in nuovi programmi residenziali che favoriscano un adeguato mix sociale, etnico e generazionale tra gli abitanti, in modo da evitare gli effetti di ghettizzazione.
La crisi economica ha ulteriormente acuito il fabbisogno abitativo, il quale presenta caratteristiche diverse: alle persone che possono accedere solo al canone sociale, si affianca una fascia intermedia rappresentata da giovani coppie, lavoratori dipendenti, lavoratori temporanei, studenti fuori sede, immigrati regolari residenti in Italia, famiglie a basso reddito che, avendo difficoltà a trovare un alloggio in proprietà o in affitto a costi accessibili sul libero mercato, si rivolgono alle istituzioni.
Inoltre, la crisi del mercato immobiliare, con alloggi invenduti anche da parte di soggetti non speculatori, e la mancanza di alloggi di ERP si accompagna alle difficoltà di molte famiglie a pagare i mutui o l’affitto.
Si impone, quindi, ulteriormente l’esigenza di politiche sociali (housing sociale) finalizzate a favorire l’accesso ad alloggi e servizi a coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato sia per ragioni economiche, sia per l’assenza di un’offerta adeguata, incrementando principalmente l’offerta in affitto a canone contenuto nelle sue diverse articolazioni.
Il vecchio modello di intervento pubblico non è riproponibile per ragioni diverse (non più contributi Gescal e rischio di trasformare i quartieri in ghetti), mentre servono politiche che coinvolgano tutti i soggetti pubblici e privati(il PRERP riconosce il diritto a tutti e non solo al pubblico) e siano mirate a dare opportunità di affitto a chi ha redditi fino a 30.000 €.
Il coinvolgimento dei privati per realizzare obbiettivi pubblici e produrre insieme nuove opportunità abitative e costi dell’abitare contenuti, è la strada giusta, occorre determinare un sistema di incentivi e un quadro che renda conveniente per tutti operare in questo senso.
Vi sono indubbiamente sinergie tra il sistema integrato di fondi, previsto dal Piano casa nazionale, e le varie esperienze di housing sociale promosse in Lombardia da Fondazioni bancarie, Enti pubblici e cooperative.
Il problema è creare da parte della regione Lombardia condizioni di fattibilità dell’housing sociale, attraverso un consistente rifinanziamento della ex L. 14/2007 (Servizi abitativi a canone convenzionato), alla cui elaborazione ed approvazione ha contribuito il PD, dando la possibilità di abbattere i costi di costruzione, mettendo a disposizione terreni pubblici e tassi agevolati per chi costruisce per l’affitto convenzionato.
Occorre la messa a disposizione di contributi pari al 15-20% del costo dell’intervento per la realizzazione di alloggi, da parte di soggetti pubblici e privati, da assegnare con patto di futura vendita (10 – 15 anni) a giovani coppie, immigrati, single, categorie che hanno più difficoltà ad ottenere i mutui dal sistema bancario; creazione di condizioni di fattibilità urbanistica per i Fondi locali attraverso compensazioni urbanistiche: costo dell’area, premi di cubatura e sconti nelle urbanizzazioni; la collaborazione, anche finanziaria, degli Enti locali e della stessa regione con i Fondi locali.
